墨爾本房產投資前,你需要注意事項

2019-01-31 收藏 打印

[摘要]墨爾本房產投資前,你需要注意事項。



墨爾本的房地產市場是多元化的,根據地理位置、價格、物業類型和居住人群等進行劃分。


為了更好的幫助大家理解澳大利亞房地產市場的情況,也為投資墨爾本房地產的人們有更清晰的認識,接下來這篇文章將從以下幾個方面來簡要探討墨爾本的房地產市場。

在投資墨爾本房地產前,做徹底的調查是必不可少的,投資者一定要精打細算,不要忽視任何可能在未來出現問題。

附近在建什麼

附近地段正在建什麼或正在計劃建什麼,對於你所購買的投資房來說可能產生有利或不利的影響。可以登錄網站www.infrastructureaustralia.gov.au來查詢。這個網站包含所有的基礎設施規劃部門的鏈接。

拿目前的墨爾本投資熱門區Point Cook和Tarneit來舉例,下圖顯示出墨爾本的最優先項目基本都是在西區方向,都是關於道路拓寬建設的,可見墨爾本已將西區改建計劃放在重中之重,而“要致富,先修路”的道理是四海之內皆知的真理,經此項目受惠的墨爾本西南區房產將是最佳投資選擇。

房產值多少

一套房產的售價並不一定是它的真實價值,投資者可以花費350澳元來申請房產估價,以估算出房子的真實價值。

以在墨爾本大受歡迎的土地別墅項目來說,其保值的土地價格使得貸款時的估價基本能估到售價。因此買房前,委託一位獨立、且經過認證的估價師來並評估房子的價值,能夠簡單的來應證投資房是否值得,減少投資風險。(這裡需要注意的是一定要選好專業的機構哦)

當地市場在發生什麼

當地正在發生什麼,會給房地產市場帶來直接的影響,或許是負面的,或許是正面的。那麼了解當地形勢的最好方法是什麼呢?親身到實地看一看。了解當地的商業區,看看當地商家的風格,評估一下是否當地的中產階級已經進入那裡或者有這個打算。

除了實地考察,還可以去澳洲統計局的網站www.abs.gov.au,查看當地的人口統計資料、犯罪率及就業率。同樣拿墨爾本最近的投資熱門區墨爾本西區的Point Cook舉例,根據網站數據顯示,墨爾本西區是整個墨爾本人口增長最多的區域,短短一年增加了22,700人,遠超於墨爾本內城區的17,400人,同時也是墨爾本人口增長最快的區域達到3.3%。其中Point Cook的人口增長率是8.7%。

租金回報潛力

假如投資顧問說一套房產一周的租金將是400澳元,這並不意味這棟房產就一定會收到那麼多的租金。投資人可以使用Domain網和Realestate網來查詢當地同類房子的租金,或者請獨立機構做租金評估。房產的價格通常會被估高或者估低,但是租金的評估能幫助投資人獲得更準確的估值。

同樣拿Point Cook和Tarneit的租金數據來舉例,Point Cook的四房別墅平均周租金是$390,租金增長率為3.6%,穩定的租金回報也能幫助投資者獲得更加豐厚的資本收益。

資產增值或租金回報

投資人需要考慮投資的目的是更偏重租金回報還是資產增值,在投資多個房產的情況下,選擇資產增值更明智。在投資的初始階段,資產增值應該是投資人最先考慮的因素,因為它可以幫助投資人再買第二套和第三套房子。

目前,墨爾本別墅中價位為$672,500,其10年增長率為6.46%,2014-2015年度增長率為8.68%,位列全澳第二!

市場競爭

如果市場中的投資者過多會降低租金回報,這也會給資產增值帶來問題,投資人可以聯繫當地政府來查詢當地有多少住房是自住房,有選擇性的避開那些有大量投資房的區。

產權調查內容

投資人應該確定銷售合同中包括的具體項目是什麼。在墨爾本投資公寓房產時需要檢查停車位和儲藏間是否都包含在合同中,所以投資人在做產權調查時也應該注意檢查這些細節。

房產費賬戶狀況

一些公寓需要繳納管理費,這些費用會被存入償債基金賬戶,用來支付電梯、地面和地毯的維護費用。投資人有權查看房主委員會的報告(Body Corporate Disclosure),以調查房產費的花費情況以及房產未來的規劃。

投資人還可以檢查房主委員會的會議記錄,這些會揭示房屋是否有諸如混凝土問題、電梯損壞等結構問題。對於償債基金賬戶,投資人需要檢查賬戶上的餘額有多少,是否足夠支付未來的規劃。

尋找目標客戶群

投資人需要了解潛在租客對房屋的需求。如果投資人想在靠近大學的地方買投資房,需要尋找可以容納多個租客合租、並且靠近公共交通設施的房子。

自己的準備工作

投資拎包即可入住的房產是很好的選擇,因為買一棟需要翻修的二手房會延遲房子上市出租或者是房主入住的時間。即使是只給房子刷漆、配傢具和為堅固房子結構而做的維護,也會使投資人損失一段時間的租金。

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