澳洲房屋買賣合同違約的法律後果

2018-12-18 收藏 打印

[摘要]澳洲房屋買賣合同違約的法律後果。

 

在澳洲,無論您是購買樓花還是現房,都要簽訂房屋買賣合同。房市千變萬化,買賣雙方的心理也會隨之變化。賣方不想賣了,亦或是買方不能按時支付尾款,均會造成相應的法律後果。鑒於最近房市動蕩,信貸緊縮,本公眾號友情提醒:房屋買賣這類涉及人生及財富積累的重要決定,買賣雙方應尋求專業的意見,再作出相關決定。


1、買方拒付或無法支付尾款

案例1: 

兩年前,王先生購買了悉尼東區的價值120萬澳元的樓花,並交了10%的定金,12萬澳元。今年臨近交割日期,王先生感覺澳洲房市動蕩,該房不會升值,拒絕支付尾款。

根據雙方的房屋買賣合同,買方沒有正常理由拒付或無法支付尾款,賣方已經準備好成交(Settlement),賣方會發出14天的結算通知(Notice to Complete),要求買方付款,但在這14內買方要支付罰金以及賣方的律師費。若14天後,買方依舊無法支付尾款,賣方可立即終止合同,具體要求:

●無過錯且準備好成交

●及時要求終止合同,否則有可能喪失這項權利

●書面通知買方

●合同終止後,賣方有權:

●扣留買方10%的定金

●要求買方支付其他由違約產生的損失,如找新買家產生的中介費、律師費以及成交拖延產生的費用

註:這裏要具體情況具體分析,買方可能以為只是損失10%的定金,但賣方極有可能對買方進行其他方面的追償。買方律師應告知客戶違約後產生的後果以及將面臨的經濟損失,以便客戶充分了解責任風險後,再作出最終決定。

所以,上述案例中,王先生不僅會損失12萬的定金,由於賣方可能還會對其進行其他費用的追償,其損失難以估計。

2、賣方後悔或無法成交

案例2:

張女士看中了悉尼市中心價值兩百萬澳元的某房產,覺得該房地理位置優越,房型優良,便聯系了中介和律師,擬定了購房合同。買賣雙方交換合同後,賣方以張女士的中介態度不好為由,拒絕繼續履行合同,並提出退還定金。其實賣方是想將該房以更高的價格賣給別人,張女士心急如焚,尋求律師幫助。

現實中,雙方交換合同後,賣方可能由於種種原因不想繼續合同,拒絕賣房給買方。在這種情況下,買方可訴諸法律,要求強制執行合同。

根據澳洲的法律,壹旦買賣雙方進入合同,即使合同沒有執行完成或部分執行,買方的法益也會得到保護。無過錯的買方可以通過衡平法(Equity),獲得非金錢的賠償,即強制履行(Specific Performance)。

雙方交換合同後,為防止賣方將房產賣與第三人,導致合同無法履行,買方律師可申請壹個禁賣令(Caveat)。該令保護買方的利益直到房屋交割,並防止第三方對該房產進行再登記。

因此,上述案例中,張女士的律師壹般會為其申請禁賣令保護其利益,阻止賣方轉賣第三方。

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