中國買家撤離澳洲房市? 原來已經找到新目標! 熱炒商用房時代即將來臨...回報率已超過居住房!

2017-11-22 收藏 打印

[摘要]前兩天一篇關於中國買家突然離開澳洲房市的新聞,造成了一點小轟動。

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前兩天一篇關於中國買家突然離開澳洲房市的新聞,造成了一點小轟動。

很多人感到疑惑,這麼好的一座金山,土豪們怎麼這樣就放棄了?
事情並沒有那麼簡單,有錢怎麼會不賺?原來中國買家已經瞄準了澳洲的另一座金礦,那就是商用房市場。

市場新動態
據澳洲媒體報道,全球科技巨頭近幾年來開始聚集在悉尼中央商業區,很多公司都把起澳洲分布設立在Martin Place,現在Martin Place已經變成小硅谷。
而在澳洲房價增速放緩之際,這個新動態對該區域的商用房產市場起到非常強大的刺激作用。
隨着大量的科技企業入駐,這裡的辦公租賃市場有所收緊,空置率也達到近10年來最低水平。
美國最大網絡電子商務公司亞馬遜Amazon是最新一家進駐澳洲的科技企業,該公司在悉尼金融中心搶佔了9層樓的辦公空間,在辦公室員工可以看到Sydney Harbour Bridge和Hyde Park。
目前入駐Martin Place的企業還包括社交網絡服務網站 Facebook、更名為Alphabet的谷歌(Google)新公司、職業社交網站linkedIn以及Apple公司。
數據顯示,近三年來澳洲房產的租金收益接近歷史最高紀錄。到9月份為止的12個月里,悉尼房產租金總收入增長近25%。
隨着新科技企業進入以及現有企業擴張,一些老舊的建築已經被推倒,為目前較受歡迎的高科技空間讓路。
但由於目前政府仍然把重心放在加建居住房上,專家認為在2020年前不會出現新的辦公空間,這就意味着至少在未來兩年,商用物業市場供應較為緊張,尤其是悉尼和墨爾本。

土豪怎麼看?
對於中國買家來說,購買居住型房產作為投資這個主意已經相當熟悉,而且已經成為澳洲房市不可動搖的購買力。
大多數人曾經在獨立房或公寓房裡生活過,有許多人還出租過。對於中國人來說,手頭上有幾處房產,感覺良好。但在傳統觀念上,商鋪聽起來就比房子值錢。
專家分析說,初級的房產投資者可能先會着眼於住宅物業。但是,資深的投資者就會把涉獵範圍放寬,他們會關注農地、釀酒廠、酒店、零售店和大型辦公大樓。
而其中,最多人查詢的是商業用地和寫字樓。

風險與回報
然而,購買商業型房產來投資是不是房地產投資者力所能及的呢?炒商業用房是不是適合每一個買家?下面就來幫比較一下居住型與商業型房產。

回報率
商業型房產的金錢回報比居住房略勝一籌,畢竟金額比較大,回報率通常在6%至8%之間。居住型房產回報率相對就比較低一些,為4%至5%,但因為居住房的售價更低一些,所以風險更小一些。

空置率
房地產業人士最怕看到的三個字就是空置率。一般投資者都會問到,萬一你的物業沒人租,然後你還要繼續償還貸款,你能撐多久?
從市場數據上看,居住型房產的空置率低於商業型房產。通常來說,正常的獨立屋和公寓房空置時間不會超過幾周,很快就可以被租出去了。
但是辦公室或者商店的閑置時間可能會長達幾個月甚至幾年。
而且,商用房產往往與經濟環境密切相關。經濟不好的時後,公司會裁員、縮小辦公與營業面積,這個時候投資者就很尷尬了。
但是居住型房產受此影響不大,因為人們總得需要有地方住。也就是說,居住型房產更穩定一些。

租約
對居住型房產來說,房東與租客達成租約相當直接簡單,只需遵循法定的“住房租賃合同”規定即可。你所需要考慮的不過是租期多長、租金多少、定金多少等等。
商業房的事情就麻煩一點,因為沒有法定的機構來告訴你如何達成協議,一切需要通過雙方談判。
有時候,商用房的租約長達數十頁,包含各種各樣的條款,比如裝修費該由誰來負,租期結束後房子應該是什麼狀況。房東經常需要讓房地產的專業律師或租賃顧問來準備合同。

開支
平均來說,商業房通常比居住房便宜。但由於商用房一般面積要大很多,所以實際上花的錢比買居住房要高很多。而且商業房的日常開銷也比較大,包括電費、管理費、維修費用等等。
不過這些不同種類的費用經常會以某種方式轉嫁到租客頭上。當水電費上漲之時,商業房很容易將此轉到租客頭上,但居住房很難這樣做。

維修養護
水龍頭漏水了,天花板壞了,對於居住房來說,租客會馬上打電話騷擾房東,房東需要儘快修理。
但對商用房來說,租客的要求就更迫切,特別是在問題影響到他們收入的情況下,比如夏天裡購物中心的空調壞了之類的緊急情況。
因此,商業用房的房東可能會需要專業的管理人員,與各種維修服務人員提前簽好協議,以便及時處理出現各種問題。

那麼哪一個更好?這完全取決於買家本身的財務策略、現實財務狀況,以及對風險與回報的態度。
不論投資何種房產,在投資前一定要明白自己將要面臨的是什麼,尋求良好的建議,而且要留有餘地,不用讓自己背上太大的負擔。

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